古い家の活用で失敗しないための、企画先行という考え方

「誰も使っていない実家を活用したい」「関わっている空き家を何かに使いたい」——そう思ったとき、多くの方は「ここでカフェをやってもらえたら」「作品が集まるアトリエにしたい」と、自分の理想や想いを建物に重ね合わせます。

その想い自体はとても素敵なことです。しかし、「想い」だけでそのまま改修工事や賃貸募集へ突き進んでしまうと、活用がうまくいかないケースが多くなります。

今回は、古い家の活用で失敗を避けるための「企画先行」という考え方についてお話しします。

なぜ「想い先行」は失敗しやすいのか？

不動産に想いを込め、「利益はそこそこに、自分の理想を体現する場にしたい」と考えるのは決して悪いことではありません。

しかし、古い家を活用するには、改修費や物件取得費などの初期費用に加え、固定資産税・保険料・修繕費などの維持費が継続的にかかります。

万が一、お金をかけて作った空間が「誰にも選ばれない」状態になったとき、そのダメージは小さくありません。

シェアアトリエを作ったが、作家が集まらない
自宅でカフェを始めたが、集客できない
宿泊施設を作ったが、予約が入らない

こうした失敗の多くは、「自分の想い」を先行させてプロジェクトを進めてしまったことに起因しています。

その家を通して「何を実現したいのか」を整理する

古い家の活用を考える際、最初に問うべきは「この建物を通して何を実現したいのか？」です。

目的が「自己実現（自分のやりたいこと）」なのか、「経済性（収益）」なのかによって、取るべき戦略は大きく変わります。

①「自己実現」や「社会貢献」が第一目的の場合

収益性を重視しないのであれば、オーナー自身のやりたいことを最優先したアプローチで問題ありません。自分に足りないノウハウがあれば専門家のアドバイスを仰ぎつつ、理想の形を追求していくのがいいでしょう。

②「経済性（投資・事業）」が第一目的の場合

一方、経済性が優先になる場合はオーナーの個人的な想いは、意思決定において二の次になります。不動産の価値を決めるのはオーナーではなく、あくまで「使い手（利用者・入居者）」だからです。この場合は、建物の特性、周辺環境、ターゲット設定、賃貸相場などの客観的なデータから、使い方やデザインの最適解を導き出す必要があります。

コテンポが提案する「企画先行」とは？

コテンポが古い家活用の最適解を導き出すときは、まず建物の要素を客観的に見極め、その魅力を最大限に引き立てる「使い方」と「ターゲット」を考えます。

設計や工事に入る前に、以下を徹底的に言語化する——これが私たちの提案する「企画先行」です。

この場所の価値を最大化するにはどうすればいいか？
ここにしかない魅力は何か？
どんな体験価値を生み出せるか？

企画の3つのステップ

コテンポの企画プロセスは、大きく3つの段階で進みます。

ポテンシャル調査：建物の歴史、素材感、空間の表情などの眠っている魅力を抽出します。
コンセプト＆ターゲット設定：抽出した魅力を最大化する「使い方」を決め、そこに関わる事業者や利用者のターゲット設定を行う。
ブランディング・改修設計：理想の組み合わせを実現するためのデザイン・ブランディング・改修工事を行う。

このステップを踏むことで、初めてその古い家にとっての「最適解」が形になります。

コテンポが「企画会社」である理由

私たちが単なる不動産会社でも建設会社でもなく「企画会社」を名乗る理由は、まさにここにあります。

物件の隠れた可能性を見出し、それを最大化する仕組みを「企画先行」でつくっていくこと。それこそが、コテンポの果たすべき役割です。

古い家の活用方法は、決してひとつではありません。ご自身にとっての理想的な活かし方を見極め、それに適したステップで進めていくことこそが、後悔のない結果へとつながります。